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快速赛车游戏:雞西市商品房銷售管理辦法

發布時間:2018年2月16日 快速赛车  
雞西市商品房銷售管理辦法狀態:有效 發布日期:2006-03-28 生效日期: 2006-03-28 發布部門: 黑龍江省雞西市人民政府
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雞西市商品房銷售管理辦法
雞政發〔2006〕13號
二○○六年三月二十八日
第一章總則
第一條為加強商品房銷售管理,規范商品房銷售行為,保障商品房交易雙方當事人合法權益,根據《中華人民共和國房地產管理法》、《國務院城市房地產開發經營管理條例》、《黑龍江省城市房地產開發管理條例》、《建設部商品房銷售管理辦法》及《建設部城市商品房預售管理辦法》等規定,結合我市實際情況,制定本辦法。
第二條在本市行政區域內從事商品房(含經濟適用住房)銷售及商品房銷售管理,均適用本辦法。
第三條本辦法所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。
商品房預售,是指房地產開發經營企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。
商品房現售,是指開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給承購人,并由承購人支付房價款的行為。
第四條開發企業可以自行銷售商品房,也可以委托房地產中介機構銷售商品房。
銷售商品房應當遵循自愿、公平、誠信原則。
第五條市房產管理局負責全市商品房銷售管理工作。
縣(市)房產行政主管部門負責本行政轄區內的商品房銷售管理工作。
第二章預售管理
第六條商品房預售實行預售許可證制度。
開發企業預售商品房,應當向市、縣(市)房產行政主管部門申請商品房預售登記,取得《商品房預售許可證》后,方可預售。
未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。
第七條商品房預售應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,辦理了土地出讓手續,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)持有建設工程施工許可證,并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)七層以下(含七層)的商品房預售應完成基礎并施工至二層以上(不含地下室)結構封頂,七層以上商品房預售,應完成基礎,并施工至三層以上(不含地下室)結構封頂。
第八條申請辦理《商品房預售許可證》,應當提交下列證件及材料:
(一)商品房預售許可申請表;
(二)開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
(三)國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;
(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的25%以上(不含土地使用權出讓金)的資金證明
(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(六)商品房預售款監管協議和預售款監管銀行專用賬戶證明;
(七)商品房預售方案。方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容,并應當附預售商品房分層平面圖;
(八)法律、法規、規章規定的其他材料。
第九條房產行政主管部門在接到開發企業預售申請及相關材料后,對材料齊全的應當當場出具受理通知書;材料不齊全的,應當當場或在5日內一次性書面告知需要補充的材料。
審查材料同時,還應當現場勘驗。對預售申請符合法定條件的,房產行政主管部門應當在受理之日起10日內依法作出準予預售的書面決定,發送開發企業,并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。對預售申請不符合法定條件的,房產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由,并告知其依法享有申請行政復議或者提起行政訴訟的權利,并送達開發企業。
房產行政主管部門對準予商品房預售許可的決定,應當進行公示,公眾有權查閱。
第十條預售商品房,開發企業應當向預購人明示房地產開發項目許可證,商品房預售許可證,商品房結構、戶型、公共和公用面積分攤辦法、商品房預售價格及付款方式等應當明示的事項。
第十一條開發企業預售商品房所得價款,在項目竣工前必須專款用于該開發項目,不得挪作他用。
第十二條商品房預售款監管具體辦法,由房產行政主管部門制定。
第三章現售管理
第十三條商品房現售實行備案制度。
第十四條商品房現售應當符合下列條件:
(一)現售商品房的開發企業應當具有企業法人營業執照和開發企業資質等級證書;
(二)已取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗收;
(五)拆遷安置已經落實;
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
(七)物業管理方案已經落實。
第十五條開發企業在商品房現售前應持下列材料和證明向房產行政主管部門申請登記備案:
(一)房地產開發項目手冊;
(二)商品房銷售方案;
(三)企業法人營業執照和資質等級證書;
四)國有土地使用權證書;
(五)建設工程規劃許可證和施工許可證;
(六)工程竣工驗收證明;
(七)物業管理委托合同;
(八)法律、法規、規章規定的其他證明材料。
第十六條開發企業在商品房現售中禁止下列行為:
(一)在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人;
(二)設有抵押權的商品房;
(三)返本銷售或變相返本銷售;
(四)售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房;
(五)分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。
第四章廣告與合同
第十七條開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告,應向廣告經營單位出示《商品房預售許可證》、《商品房銷售登記備案證》并在廣告內容中載明《商品房預售許可證》和《商品房銷售登記備案證》的編號和有效期限、開發企業或房地產中介服務機構名稱。
第十八條開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定。
開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售廣告,應當將擬發布廣告的式樣、內容報工商行政主管部門和房產行政主管部門備案。
第十九條商品房銷售時,開發企業和承購人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當統一使用國家建設部、工商行政管理局制定的《商品房買賣合同示范文本》,商品房買賣當事人經協商一致,可對商品房買賣合同示范文本的內容修改、變更、補充或刪節。
開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和印發的宣傳資料中所明示的事項,承購人有權要求在商品房買賣合同中約定。
第二十條開發企業和承購人在依法簽訂商品房預售合同后,開發企業應自簽約之日起30日內,向房產管理部門和土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
第二十一條商品房銷售實行網上登記備案制度。
第二十二條商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。
按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第二十三條按套內建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同中未作約定的,按以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以下(含3%)的,據實結算房價款;
(二)面積誤差比絕對值超出3%時,承購人有權要求退房。承購人退房的,開發企業應當在承購人提出退房之日起30日內將承購人已付房價款退還給承購人,同時支付已付房價款利息。承購人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由承購人補足;超出3%部分的房價款由開發企業承擔,產權歸承購人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由開發企業返還承購人;絕對值超出3%部分的房價款由開發企業雙倍返還承購人。面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)÷合同約定面積×100%。
因本辦法第二十六條規定的規劃設計變更造成面積差異,承購人不解除合同的,應當簽署補充協議。
第二十四條按建筑面積計價的,當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積,并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。
第二十五條不符合商品房銷售條件的,開發企業不得銷售商品房,不得向承購人收取任何預訂款性質的費用。
符合商品房銷售條件的,開發企業在訂立商品房買賣合同之前向承購人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,開發企業應當向承購人返還所收費用;當事人另有約定的,從其約定。
第二十六條開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房預售后,開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發企業應當在變更確立之日起10日內,書面通知承購人。承購人有權在接到通知之日起15日內做出是否退房的書面答復。承購人在接到通知之日起15日內未作書面答復的,視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更??⑵笠滴叢詮娑ㄊ畢弈諭ㄖ泄喝說?,承購人有權退房。承購人不解除合同的,應當簽署補充協議,承購人退房的,開發企業承擔違約責任。
第五章銷售代理
第二十七條開發企業委托中介服務機構銷售商品房的,受托機構應當是依法設立,并具有相應資質的房地產中介服務機構。
第二十八條受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當如實向承購人出示商品房有關證明文件和商品房銷售委托書。
第二十九條受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當如實向承購人介紹所代理銷售商品房的有關情況。
房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。
第三十條受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時,不得收取傭金以外的其他費用。
第三十一條商品房銷售人員應當經過專業培訓,方可從事商品房銷售業務。
第六章商品房交付
第三十二條開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給承購人。未能按期交付的,開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,開發企業應當及時告知承購人。
第三十三條開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第三十四條銷售商品房住宅時,開發企業應當根據《商品住宅實行質量、設備及住宅使用說明書制度的規定》,向承購人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
第三十五條開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。
商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。但商品房住宅約定的存續期少于國家規定的最低保修期限的,按國家規定的最低保修期限執行。
第三十六條開發企業應當在商品房交付使用前委托具有房產測繪資格的單位實施測繪,測繪成果報房產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。
開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房產行政主管部門。
第三十七條商品房交付使用后,承購人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,承購人有權退房;給承購人造成損失的,開發企業應當依法承擔賠償責任。
第七章法律責任
第三十八條違反本辦法規定,未取得營業執照,擅自銷售商品房的,由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定予以處罰。
第三十九條違反本辦法規定,未取得房地產開發企業資質等級證書,擅自銷售商品房的,房產行政主管部門應責令其停止銷售活動,并處以5萬元以上10萬元以下的???。
第四十條開發企業未取得《商品房預售許可證》,擅自預售商品房的,房產行政主管部門應責令其停止違法行為,沒收違法所得,并可處以已收取的預付款1%以下的???。
第四十一條開發企業不按規定使用商品房預售款項的,由房產行政主管部門責令限期改正,并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的???。
第四十二條開發企業隱瞞有關情況,提供虛假材料,或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的,由房產行政主管部門責令其停止預售,撤銷商品房預售許可,并處以3萬元的???。
第四十三條在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的,處以警告,責令限期改正,并處以2萬元以上3萬元以下的???;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第四十四條開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記所需資料報送房產行政主管部門的,處以警告,責令限期改正,并可處以2萬元以上3萬元以下的???。
第四十五條開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的,處以警告,責令限期改正,逾期不改,停止銷售,并可處以1萬元以上3萬元以下的???。
(一)未按照規定的現售條件現售商品房的;
(二)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房產行政主管部門備案的;
(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;
(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;
(五)分割拆零銷售商品住宅的;
(六)不符合商品房銷售條件,向承購人收取預訂款性質費用的;
(七)未按照規定向承購人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》等需明示項目的;
(八)委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。
第四十六條房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的,房產行政主管部門處以警告,責令停止銷售,并可處以2萬元以上3萬元以下的???。
第四十七條開發企業、房地產中介機構在商品房銷售活動中違反有關價格規定,價格主管部門將依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》進行處罰。
第四十八條國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第八章附則
第四十九條本辦法所稱返本銷售,是指開發企業以定期向承購人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售后包租,是指開發企業以在一定期限內承租或者代為出租承購人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售,是指開發企業將成套的商品房住宅分割為數部分出售給承購人的方式銷售商品房住宅的行為。
本辦法所稱產權登記面積,是指房產行政主管部門確認登記的房屋面積。
第五十條本辦法自發布之日起施行,《雞西市人民政府辦公室關于加強商品房預售管理的通知》(雞政辦發〔1994〕77號)同時廢止。



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